20년만에 서울시 용적률 상향 빗장 풀었다”
“기부채납·임대주택건립 없이도 조례용적률의 110%까지 찾는다”
□서울특별시의회 도시계획균형위원회박상혁 의원(국민의힘, 서초1)은 지구단위계획구역 허용용적률을 1.1배까지 완화하는 방안을 담은 「서울특별시 도시계획 조례(이하, ‘도시계획 조례’)일부개정조례안」을 대표 발의하여 28일 서울시의회 본회의를 통과했다.
□이번 「도시계획 조례」 개정으로 그간 의도적으로 낮춰왔던 지구단위계획구역의 기준용적률을 조례용적률로 상향 조정하는 한편, 서울시 도시정책 방향에 부합하는 인센티브를 도입할 경우 허용용적률을 1.1배(조례용적률의 110%)까지 완화할 수 있게 되었다.
□ 박 의원의 도시계획 조례 개정으로, 허용용적률은 제1종 일반은 150%에서 165%, 제2종 일반은 200%에서 220%, 제3종 일반은 250%에서 275%로 상향됐다. 그 외 준주거, 일반상업, 중심상업, 근린 상업도 같은 적용을 받는다.
□지난 20년 동안 지구단위계획구역에서의 용적률 완화를 위해서는 공공시설 기부채납이나 임대주택건립 등을 통한 상향용적률을 적용받는 방법 외에는 없었다. 이제는 서울시가 정한 허용용적률 인센티브 도입으로도 지난 20년간 상수화된 용적률이 110%까지 적용받을 수 있는 것이다.
□현재 지구단위계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, ‘국토계획법’)」에 근거한 도시관리계획으로, 녹지면적을 제외한 서울시 시가화면적(371.5㎢)의 35%(129.8㎢)가 지구단위계획구역으로 지정되어 관리되고 있다.
□지구단위계획의 본래 목적은 토지의 합리적인 이용과 도시 환경 개선 및 체계적이고 계획적인 도시관리에 있으나, 그간 지구단위계획구역에는 「도시계획 조례」에서 규정한 조례용적률 보다 낮은 기준용적률이 적용되어왔다. 그 결과 일반지역의 정비사업 등에 비해 오히려 불리한 용적률 체계 적용으로 인해 민간사업자나 토지소유자들의 적극적인 개발 참여를 끌어내지 못했다.
□박상혁 의원은 “서울시는 용도지역 상향(예, 제3종일반주거지역→준주거지역)을 염두에 두고 지구단위계획구역에서의 기준용적률을 조례용적률 보다 낮게 설정하여 관리해 왔으나 결과적으로는 지구단위계획구역의 개발이 제대로 이뤄지지 못하는 결과를 낳았다”라고 밝히며, “지구단위계획구역 지정으로 주민들은 개발 기대감을 가졌으나 실제적으로는 일반지역 보다 못한 용적률 체계가 적용되어 온 것은 문제가 있다”라고 지적했다.
□실제로 서울시 도시공간본부가 발표한 지구단위계획구역과 일반지역의 사용용적률 현황 비교 자료에 따르면 지구단위계획구역의 평균 개발밀도가 일반지역 보다 낮은 것으로 나타났다.
※ 사용용적률 : 용도지역별 건축물 평균 개발밀도
□이번 박상혁 의원의 「도시계획 조례」 개정으로 그간 의도적으로 낮춰왔던 지구단위계획구역의 기준용적률을 조례용적률로 상향 조정하는 한편, 서울시 도시정책 방향에 부합하는 인센티브를 도입할 경우 허용용적률을 1.1배(조례용적률의 110%)까지 완화할 수 있게 되었다. 그간 지구단위계획구역에서의 용적률 완화를 위해서는 공공시설 기부채납이나 임대주택건립 등을 통한 상향용적률을 적용받는 방법 외에는 없었으나, 이제는 서울시가 정한 허용용적률 인센티브 도입으로도 조례용적률의 110%까지 적용받을 수 있게 된 것이다.
< 서울시 지구단위계획구역 용도지역별 용적률 계획 기준 개정(안) >
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구 분
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현 행
(기준 / 허용 / 상향)
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개정 후
(기준 / 허용 / 상향)
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비 고
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제1종일반
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150% / 150%/ 300%
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150% / 165%/ 300%
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제2종일반
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200% / 200% / 400%
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200% / 220%/ 400%
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제3종일반
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250% / 250%/ 500%
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250% / 275%/ 500%
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준주거
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300% / 400%/ 800%
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400% / 440%/ 800%
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일반상업
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500~600% / 800%/ 1,600%
(450% / 600%/ 1,200%)
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800% / 880%/ 1,600%
(600% / 660%/ 1,200%)
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( ) 도심지역
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중심상업
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600~700% / 1,000%/ 2,000%
(600% /800%/ 1,600%)
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1,000% / 1,100%/ 2,000%
(800% / 880%/ 1,600%)
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( ) 도심지역
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근린상업
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400~500% / 600%/ 1,200%
(350% / 500%/ 1,000%)
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600% / 660%/ 1,200%
(500% / 550%/ 1,000%)
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( ) 도심지역
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□ 박의원은 제11대 서울특별시의회 개원부터 지난 2년 동안 서울시 도시계획 규제 완화를 목표로 활발한의정활동을 해왔다. 특히, 소수 전문가나 용역업체만 알 수 있었던 복잡한 용적률체계를 정비하고 법적 상한 용적률보다 50% 낮춰 운영해 용적률의 현실화에 노력해 왔다. 지난 2023년 11월 정기회에서 시정질문을 통해 20년간 운용해 온 서울시 용적률 체계 문제점을 지적하고 개선할 것을 지속적으로 요구했다. 올해 4월에는 역세권 고밀복합개발을 도모하기 위해 「서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례」를 우선적으로 개정하기도 했다.
□ 박상혁 의원은 “이번 「도시계획 조례」 개정은 서울시 용적률 체계 개편을 위한 중요한 첫걸음이라고 생각한다. 앞으로도 서울의 도시경쟁력 제고와 시민 삶의 질 제고에 기여할 수 있는 보다 유연한 도시계획 수립을 위한 제도 개선에 앞장 설 것”이라고 포부를 밝혔다.
